Quando se planeja uma obra de engenharia, o local físico dela deve ser o primeiro item considerado a ser pesquisado para evitar entraves, que podem gerar problemas e prejuízos. As perguntas abaixo sempre devem ser feitas antes de iniciar os projetos.
Antes de adquirir um terreno para construção, pesquise no registro de imóveis se o respectivo local possui matrícula livre e desimpedida. Esta simples e fundamental consulta poupará você de ter ingratas surpresas quanto a legalidade do terreno. Não compre nenhum terreno sem fazer esta consulta prévia junto ao registro de imóveis.
Este é um item que com frequência gera surpresas de ilegalidade. Muitos empreendedores experientes acabam errando em não considerar em sua totalidade, as diferentes viabilidades que deve ter um terreno e seu empreendimento.
A viabilidade daquilo que se permite edificar em um determinado terreno é dado pela prefeitura municipal em um documento denominado Consulta de Viabilidade. Além deste documento, existem outras consultas de viabilidade que devem ser consideradas:
Todo terreno deve ser consultado também se existe viabilidade técnica para fornecimento de água, esgoto sanitário e energia elétrica. Já vi empreendimentos em etapa final de aprovação de projetos, com um custo imenso já despendido, ser considerado inviável para o fornecimento de água, mesmo com a viabilidade da prefeitura aprovada.
Não basta a prefeitura fornecer a consulta de viabilidade construtiva do terreno, se a concessionária que fornece água não possuir formas para atender aquele local com água em suficiência. Neste caso este detalhe pode determinar um prejuízo muito grande para o investidor. Neste caso, por exemplo, não haveria prejuízo em edificar, mas sim em não haver água para o empreendimento, o que impedirá a concessão do HABITE-SE da obra.
Assim, é pertinente dispor de todas as consultas de viabilidade técnicas, em todos os órgãos relevantes, para que o empreendimento almejado possa realmente ser viabilizado. Além da prefeitura, as concessionárias de água, esgoto e energia devem ser consultadas para o determinado terreno em estudo e, quando necessário, os órgãos ambientais.
O próximo passo do caminho que percorre a legalização de um empreendimento, são as aprovações dos projetos nos órgãos competentes, de forma a comprovar se eles obedecem e cumprem aos planos diretores do município, código de obras municipais, leis dos órgãos ambientais, normas das concessionárias de água, esgoto e energia elétrica.
Esta etapa demanda grande atenção, uma vez que os erros cometidos aqui podem comprometer todo o empreendimento. Nesta fase, é fundamental a contratação de bons profissionais de arquitetura e engenharia para minimizar os entraves de legalização, pois são estes profissionais que possuem habilitação técnica e legal para dar boas soluções construtivas, econômicas e legais aos empreendimentos.
Projetos não compatibilizados com todas as disciplinas envolvidas estão mais propensos a apresentar erros na legalização futura da obra, pois nesta etapa acabam necessitando alterações não aprovadas em projeto pelos órgãos competentes. Portanto, se você é contratante de projetos, uma dica valiosa é investir na contratação integrada de projetos e reforçar a necessidade de compatibilização das diferentes disciplinas envolvidas pelos profissionais de engenharia responsáveis. Não economize neste item, ele irá gerar economias futuras em obra.
Após os projetos de engenharia terem obtido suas respectivas aprovações nos órgãos correspondentes, o próximo passo é o da execução da obra. Nesta etapa, respeitar o que foi projetado é fundamental para evitar entraves na legalização da obra, e a contratação de profissionais habilitados de engenharia, com experiência em execução de obras é um fator de sucesso para todo e qualquer empreendimento.
No final da obra, todos os órgãos que aprovaram os projetos, deverão ser requeridos em obra novamente para verificarem e fiscalizarem o fiel cumprimento do que foi projetado e aprovado, para então conceder o HABITE-SE do empreendimento.
No entanto, durante o transcurso da obra, é comum serem promovidas alterações não contempladas nos projetos aprovados. Os motivos mais frequentes dessas improvisações no canteiro de obras são: contratação de mão de obra não capacitada, que acaba por não seguirem fielmente os projetos, ou por projetos errôneos e não compatibilizados. Isso reforça a importância de contratar profissionais habilitados para realizar seu empreendimento.
Se o que foi edificado não corresponder ao que foi aprovado no órgão correspondente, irão existir contrariedades, e consequentemente, a etapa de aprovação de projeto deverá ser repetida, incluindo-se as alterações promovidas em obra para serem novamente avaliadas e verificar se cumprem as prerrogativas das normas e leis vigentes.
Caso alguma alteração promovida a revelia em obra, sem seguir a legislação técnica vigente, for constatada pelo órgão fiscalizador, o empreendimento não receberá o HABITE-SE e todo o investimento até esta etapa, já final, estará comprometido e com grande prejuízo.
Portanto, cabe ao investidor, levar a sério a contratação de uma obra de engenharia e buscar no mercado bons profissionais, legalmente habilitados, que lhe forneça as orientações técnicas e legais corretas para o seu investimento.
E para nós, profissionais de engenharia, cabe buscar a capacitação contínua e não negligenciar o conhecimento das exigências legais que envolvem nosso trabalho.
No próximo post estaremos discorrendo sobre quais órgãos públicos requisitam legalizações dos projetos de engenharia.